Налоговый консультант

Щенев Олег Викторович

«Вы принимаете решение, моя задача -
помочь Вам выбрать лучшее»

Взгляд налогового консультанта

Имущественный налоговый вычет

Продажа квартиры. О чем стоит знать?

При продаже квартиры обычно возникает немало вопросов. Данный материал посвящен некоторым налоговым последствиям этой сделки.

Случай, когда речь идет о продаже квартиры, находящейся в собственности физического лица более пяти лет представляется достаточно простым. Согласно положениям абзаца первого пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, от продажи квартир, при условии, что данное имущество находилось в собственности налогоплательщика пять лет и более. В случаях, когда жилье получено в порядке дарения или наследования от члена семьи, в результате приватизации, а также по договору пожизненного содержания с иждивением, минимальный предельный срок владения, составляет три года. Физическое лицо должно быть налоговым резидентом Российской Федерации.
Определение статуса налогового резидента России раскрывается в статье 207 НК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 207 НК РФ: «Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.».
На период 2015 года налоговыми резидентами признаются также «физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не менее 183 календарных дней в течение периода с 18 марта по 31 декабря 2014 года. Период нахождения физического лица в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не прерывается на краткосрочные (менее шести месяцев) периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации.» (пункт 2.1. ст. 207 НК РФ).
Изъятие из этого правило установлено абзацем вторым пункта 17.1 статьи 217 НК РФ и распространяется «на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности». Для данных доходов существует иной порядок налогообложения.
В тех же случаях, когда квартира находилась в собственности менее пяти лет (трех лет, в случаях указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ), налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом.
Остановимся подробнее именно на этой ситуации.
При продаже имущества, включая квартиру, налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет согласно положениям подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ. Особенности использования имущественного налогового вычета в данной ситуации предусмотрены пунктом 2 статьи 220 НК РФ.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ налогоплательщик имеет право не имущественный вычет «в размере доходов полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи» квартир, включая приватизированные жилые помещения, но не превышающий в целом 1 000 000 рублей.
Аналогичный вычет предоставляется при продаже жилых домов, «комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе».
Нередко приходилось сталкиваться с мнением, бытующим среди людей, что они вправе рассчитывать только на вычет в 1 000 000 рублей. Следствием этого часто является занижение в договоре стоимости продаваемого имущества и в качестве продажной стоимости указывается сумма, не превышающая размер имущественного вычета. Вероятно, такая позиция связана с плохим знанием налогоплательщиками о возможностях предоставляемых им налоговым законодательством.
Налогоплательщик же вправе воспользоваться другим способом уменьшения налогооблагаемой базы. Руководствуясь положениями подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ налогоплательщик может не получать имущественный налоговый вычет, а «уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».
Что это значит на практике?
Предположим, человек приобрел квартиру и заплатил за нее 3 000 000 рублей. Через некоторое время он решил продать данное имущество. Цена продажи может быть как равна стоимости покупки, так быть и выше, а иногда и ниже ее. Согласно уже упомянутым положениям подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ при наличии документов подтверждающих расходы по приобретению квартиры, можно поставить к «вычету» все 3 000 000 рублей. Соответственно, если квартира продана дороже, то налогооблагаемую базу образует разница между ценой покупки и ценой продажи, а если квартира реализована по цене покупки или ниже, то налог на доход от продажи квартиры платить, вообще не придется.
Необходимо учитывать, что «если сумма документально подтвержденных расходов на приобретение одного объекта превышает сумму доходов по этому объекту, получившийся остаток не может быть учтен при определении суммы облагаемого дохода по иным объектам и, соответственно, не учитывается при определении налогооблагаемой базы по налогу на доходы физических лиц в целом за налоговый период».
Эта позиция изложена в письме ФНС России № ЕД-4-3/2254@ по вопросу определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц, при использовании налогоплательщиком права на получение вычета в размере документально подтвержденных расходов.
Данное мнение Федеральной налоговой службы не утратила своей актуальности и после изменений внесенных в статью 220 НК РФ.
Как и в случае, предусмотренном статьей 217 НК РФ, вычет не предоставляется в случае продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.
И еще один очень важный момент. Каким бы путем налогоплательщик не решил пойти, воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей либо уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, он обязан представить налоговую декларацию.
В том случае, если налогоплательщик не заявил о желании воспользоваться вычетом, указав его в налоговой декларации, он не будет иметь на него права.
Налоговый вычет предоставляется только при волеизъявлении налогоплательщика.